Знаете номер
объекта?
 Показать
8 (812) 702-30-19
8 (812) 908-01-99
с Пн-Сб 9.00 до 18.00 Вс выходной

Как переуступка меняет рынок новостроек

23 Мая 2017


Частный продавец теснит предложение от застройщика, предлагая квартиры по более низкой цене. Мы попытались разобраться, насколько высока конкуренция и что сейчас происходит на рынке переуступки.


Число сделок по продаже физлицами строящихся квартир по договору цессии (уступки права требования) сейчас сократилось. Но предложений по-прежнему много. БН оценил объемы рынка переустопок и попросил экспертов охарактеризовать его. 

ГДЕ ПРОДАЮТ

Рынок переуступки – обширный, но до сих пор слабо освоенный и малоизученный. Попытки агентств работать в этом направлении сталкиваются с невозможностью собрать максимум актуального предложения. В том числе по той причине, что частное лицо – игрок непредсказуемый: сегодня продает, завтра передумал. Специализированные центры по переуступке сейчас агрегируют в своих базах под тысячу вариантов. Хотя такого предложения на рынке гуляет на порядок больше.  

Отсюда и сложности с оценкой доли переуступки. Большинство экспертов навскидку называют цифру в пределах 15-20% от общего объема предложения первичного рынка. 

Аналитики БН на основе открытых баз предложений попытались дать свою оценку. Результат впечатлил: на рынке новостроек Петербурга доля предложений по переуступке на начало мая составила 27%. В ближнем поясе Ленобласти (Всеволожский район) этот показатель оказался на уровне 33%.


Таблица

Доля переуступки на рынке новостроек

Район Доля переуступки
Адмиралтейский 26%
Василеостровский 22%
Выборгский 20%
Калининский 27%
Кировский 46%
Красногвардейский 24%
Красносельский 36%
Московский 22%
Невский 23%
Петроградский 42%
Приморский 27%
Фрунзенский 20%
Центральный 35%
Колпинский 27%
Кронштадтский 11%
Курортный 47%
Петродворцовый 13%
Пушкинский 42%
Всеволожский ЛО 33%

ИСТОЧНИК: ЦЕНТР ОЦЕНКИ И АНАЛИТИКИ ГК «БЮЛЛЕТЕНЬ НЕДВИЖИМОСТИ»


Как можно убедиться, в большинстве городских районов доля переуступки примерно одинакова – около четверти от всего предложения.

При этом больше всего квартир на продажу (как от застройщиков, так и физлиц) предлагают самые застраиваемые спальные территории – это Невский, Приморский и Выборгский (конкретно – Парнас) районы. А самую высокую долю переуступки неожиданно продемонстрировал дефицитный на стройки Кировский район – аналитики сей казус объясняют минимумом предложения, а также наличием здесь долгостроев. Более прогнозируемой оказалась высокая доля переуступки в Красносельском, а также в Пушкинском районе – за счет Шушар. Отметим также неожиданно высокую концентрацию предложения по переуступке в Центральном и Петроградском районах, где в основном реализуются проекты бизнес-класса.

В новостройках Всеволожского района Ленинградской области переуступка превалирует в Мурино, Кудрово, Янино и Буграх. Эти локации различаются по объемам общего предложения, но доля переуступки в некоторых доходит до 40%.

Еще раз подчеркнем, что все цифры получены на основе открытых баз данных на начало мая. В зависимости от рассматриваемого периода доля переуступки в общем объеме предложения может меняться – на расклад влияют и выход новых проектов в продажу, и ввод жилых комплексов в эксплуатацию, и поведение самих продавцов.

Тем не менее общее представление о том, в каких локациях и в какой мере частные продавцы пытаются конкурировать с предложением от застройщика, получить можно.

СКОЛЬКО СТОИТ КВАРТИРА ПО ПЕРЕУСТУПКЕ

Подавляющее большинство выставленных по переуступке квартир – это однушки и студии, самый популярный товар на рынке. Изучение ценовых характеристик в листингах выявляет некоторые общие закономерности. Так, значительное число вариантов близки к прайсу застройщика на квартиры в том же жилом комплексе или незначительно ниже (на 50-100 тыс. руб.). Довольно много объявлений с ценниками, меньшими на 10-15%. Существенные дисконты – в размере 30% – редки: такие объявления в листингах живут недолго. Есть варианты и чуть дороже, чем у девелопера, – в основном на 5-10%, хотя их число невелико. Опять же все зависит от локации и ее затоваренности – в городских предместьях дисконт и чаще, и крупнее.

Значительная часть квартир по переуступке – это новостройки со сдачей во втором-третьем кварталах текущего года либо в начале следующего. Немало в продаже и квартир в уже сданных домах, причем введенных в эксплуатацию еще в 2016-м. «Продавец по переуступке затягивает процесс приемки квартиры и до последнего держит квартиры с неоформленным правом собственности. Надеется реализовать объект, избежав затрат на оформление собственности и налоги», – объясняет руководитель Центра оценки и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости» Мария Бент. 

КТО ПРОДАЕТ

Вслед за падением доходности инвестиционных покупок рынок переуступки съежился. И не по объемам предложения, а по количеству сделок. Главная причина – уменьшение доли инвесторов. В тучные годы они формировали до 90% предложений по переуступке.

При всем том частный инвестор с рынка не ушел, а просто сменил предпочтения – массовое инвестирование в новостройки окраин давно не в тренде, интерес стал более размытым и сместился в сторону качественных проектов в черте города (об этом свидетельствует в том числе и высокая доля переуступки в центральных районах).

Сейчас инвесторы формируют примерно половину всех предложений по переуступке. Многие из них приобретали квартиры на волнах ажиотажного спроса два-три год назад и ошиблись с объектом инвестирования: сейчас не продать даже за те же деньги.

Среди продавцов увеличилась и доля тех, кто разочаровался в пунктуальности своего застройщика и сомневается в его финансовой стабильности, а также тех, кто покупал квартиру для себя, но теперь передумал жить в проекте с не слишком удачной инфраструктурой. Есть заемщики, которые брали квартиру в ипотеку, надеясь отбивать свой кредит путем сдачи внаем, но не справились с его обслуживанием.


Кто продает квартиры по переуступке

ИСТОЧНИК: E3 GROUP


Добавим, что за последние два года заметным игроком в этом сегменте стала еще одна категория продавцов – подрядчики, с которыми застройщик за работу и материалы расплатился квартирами. «Подрядные» квартиры, как правило, оформляются на одно или несколько физических лиц.

КТО КОМУ КОНКУРЕНТ 

Покупка строящегося жилья у физлица по договору цессии давно уже не сложнее любого другого способа приобретения жилья на первичном рынке. Почти во всех проектах можно купить по переуступке квартиру, обремененную ипотекой, и даже рассрочку перевести на нового покупателя. Риски тоже, по сути, одинаковы. 

А вот по поводу популярности таких сделок мнения экспертов расходятся. С одной стороны, риски по сравнению с покупкой на котловане меньше, а цена в иных случаях существенно ниже той, что предлагает застройщик. С другой – предложения на рынке сейчас много, и не всегда скидки от застройщика будут меньшими, чем дисконт от продавца по переуступке. 

Вопрос ценового давления на рынок также дискуссионный. Продавец по переуступке ориентируется исключительно на цены застройщика. Но и девелоперу повышать прайс, имея за спиной внушительный объем предложения по более низким ценам, по крайней мере в отдельных взятых и сильно затоваренных локациях, уже вряд ли получится.


МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Николай Лавров, генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге»:

– Сейчас главный покупатель в сегменте переуступки – это клиент с минимальным объемом средств, которого интересуют однушки и студии стоимостью меньше 2 млн руб. Зачастую он прекрасно отдает себе отчет в том, что сроки строительства его новостройки будут переноситься, но он готов за такие деньги подождать.



МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:

– Инвесторы ставят цену реализации с оглядкой на застройщика и таких же инвесторов. Скорее инвесторы сами конкурируют между собой в поиске потенциального клиента. Застройщики пока могут себе позволить формировать ценовую политику, не ориентируясь на частных продавцов. Особенно это касается проектов, где доля малогабаритных квартир – а это основной объект инвестирования – не приближается к 100%.



МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Дмитрий Соловьев, генеральный директор ООО «Абсолют Сити»:

– Застройщики пока не сильно обращают внимание на этот рынок, но он будет все больше давить на прайсы застройщика. Уже есть примеры, когда в продажу выходят большие пакеты «подрядных» квартир с серьезным дисконтом, которые просто не могут не оказывать влияния на продажи в этом проекте.



МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Александр Чумак, генеральный директор BPI Group / «Единый Центр Переуступок»:

– Доля переуступки на рынке новостроек составляет в среднем 15-20%. При этом в последние два-три года она особо не менялась. Больше всего предложений сконцентрировано в районах массовой застройки на окраинах. В большинстве случаев ценник у физлиц примерно на 10-12% меньше, чем на аналогичные квартиры у застройщика. При срочной продаже таких объектов разница цен предложения может отличаться уже на 20-25%. Как правило, граждане внимательно отслеживают коррекцию цен застройщиками. К примеру, сейчас некоторые компании начали повышать ценники на свои объекты. Вслед за ними сразу стали поднимать стоимость своих активов в новостройках и правообладатели-граждане.




Смотрите оригинал материала на http://www.gazeta.bn.ru/articles/2017/05/23/239390.html

Оставить заявку


Имя *
Номер мобильного телефона *
Какая недвижимость Вас интересует?