Знаете номер
объекта?
 Показать
8 (812) 908-01-99
8 (812) 405-87-82
с Пн-Сб 9.00 до 18.00 Вс выходной

Квартиры ХХI века: планировки, цены, особенности

8 Июня 2017



Рынок жилья радикально меняется: правила игры и цены диктует так называемая новая вторичка. По данным Центра оценки и аналитики «Бюллетеня недвижимости», на сегодняшний день количество выставленных на продажу объектов в домах, построенных в XXI веке, почти в два раза превышает число советских квартир и отрыв продолжает увеличиваться (диаграмма 1).

РАЗНЫЕ ПОКОЛЕНИЯ

Ситуация существенно отличается от той, что мы наблюдали всего лишь три с небольшим года назад: в одной из тогдашних публикаций мы подсчитали, что каждая пятнадцатая квартира, выставленная на продажу, расположена в доме, построенном после 2008 года. На сегодняшний день таковых в листингах больше половины. И это без учета областных пригородов! (Мурино, Новое Девяткино, Бугры, Кудрово и пр. в выборку не включены.)

В таблицах, подготовленных нашими аналитиками (таблицы 1–3), приведены средние цены и площади квартир в зависимости от года постройки дома. Так, самое дорогое (как в абсолютном выражении, так и по цене квадратного метра) малогабаритное жилье предлагают в домах, построенных с 2000 до 2008 года – в период, когда городская застройка носила точечный (уплотнительный) характер.

Ниже для сравнения указаны те же характеристики – цены и площади – для представленного на рынке советского жилья (таблица 4). Показательно, что в сталинках, хрущевках и брежневках квадратный метр трех-четырехкомнатной квартиры оценивается существенно дешевле, чем в недавних новостройках. Правда, следует отметить, что многокомнатные квартиры сейчас редкость – проектируются они в основном в объектах бизнес-класса и выше, отсюда и столь впечатляющий разрыв.

В любом случае квартиры XXI века – это рынок, живущий по иным правилам, нежели традиционная «старая» вторичка.

У исследователей рынка жилья до сих пор нет единого мнения, какие объекты недвижимости можно относить к категории новой вторички. Сторонники одной точки зрения относят к таковым квартиры, в которых никто не жил. Другие – жилье в домах последних трех или пяти лет. Третьи называют новой вторичкой все жилье послесоветского периода. Первая версия удобна для аналитиков и маркетологов. Все прочие требуют оговорок и уточнений.

Советские квартиры исследователи давно поделили на классы-поколения (сталинки, хрущевки, брежневки). Для жилья рыночного периода такой классификации пока нет. Попытаемся частично восполнить этот пробел.

РАННИЙ МОНОЛИТ

Одним из последних достижений социалистического планирования, воплотившимся в 137-й крупнопанельной серии, стали квартиры улучшенных планировок: с потолками 2,7 м, кухнями от 11 кв. м и увеличенным до 3,6 м (против 3,2 м в брежневках) шагом поперечных стен. Как это иногда бывает, улучшения сыграли злую шутку. Новые планировочные параметры дали возможность разместить вместо просторной однокомнатной квартиры две студии (нечто подобное наблюдалось в брежневский период, когда отказ от смежных комнат привел к возврату коммуналок). Но, к счастью, в первой половине 1990-х годов до этого мало кто додумался. 

Вольная стихия рынка нагрянула внезапно. Ушедшая эпоха оставила после себя опустошенные, словно после военного наступления, домостроительные комбинаты-гиганты, распланированные и инженерно подготовленные территории (преимущественно в Приморском районе) и свыше миллиона квадратов недостроя, в основном крупнопанельного – последнего советского поколения.

Соответственно, эстафету от почивших флагманов социалистической индустрии приняли частные строительные организации. Кварталы, распланированные под панельки, достраивали из того, что было. Основной конструктивный тип – монолитный каркас, наружные стены из «неродных» панелей. Встречаются монолитно-кирпичные дома 137-й серии, а также такие, у которых нижние этажи – панельные, верхние – кирпичные. Строительное качество панельно-монолитных зданий – разное, в целом неважное; дефектов немало, но, как правило, они некритичны. Самые распространенные проблемы – плохая звукоизоляция и горбатые от установленных с перекосами опалубок внутренние стены.

В первой половине 1990-х годов в Санкт-Петербурге появились монолитно-кирпичные и монолитно-панельные дома, и вскоре монолит полностью завоевал рынок строящегося жилья. В те годы из архитектурных мастерских выходили интересные проекты, но, когда дело доходило до реализации, их приходилось упрощать: стройиндустрия пока еще была не в состоянии предложить ни лицевой кирпич разных расцветок и фактур, ни тонированные стеклопакеты в ажурных алюминиевых рамах. Поэтому в ход шли все те же продуваемые деревянные оконные блоки, что и в домах предыдущих поколений, а также классический белый и красный кирпич.

УПЛОТНИТЕЛЬНЫЙ ПЕРИОД

Если в 1990-х, когда строители в основном достраивали то, что было заложено при прежней власти, в квартирографии новостроек был относительный порядок (это были одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры планировок, близких к типовым), то ближе к концу века, когда новые районы стали обрастать архитектурными доминантами неорыночного периода, все смешалось.

Появились пентхаусы на крышах высоток, а также двухуровневые планировочные пространства, которые первичные приобретатели разбивали монолитными перегородками по собственному вкусу, нисколько не заботясь о ликвидности при вторичной продаже. Политика «нарисуй планировку сам», которую порой провозглашали застройщики, привела к тому, что в домах, возведенных в начале нулевых по индивидуальным проектам, встречаются жилища весьма затейливой конфигурации.

В целом первое десятилетие XXI века можно охарактеризовать как уплотнительный период. Без конфликтов он не обходился: застройщики осваивали пятна, на которых в прежние годы планировались объекты соцкультбыта, и украшали здания неуместными башенками со шпилями. Основной удар уплотнительной застройки приняли на себя северные районы – Приморский и Выборгский. Освоение южных и восточных территорий тормозилось отсутствием метро и дефицитом инженерных мощностей.

Основные типы зданий того времени – кирпично-монолитные или панельно-монолитные. Даже модернизированные серийные панельки (например, модернизированная советская 600.11, гатчинские «Оптима» и 121-я), возведенные в тот период, имеют в своей основе монолитный каркас.

Высотность новой застройки подросла с 12 до 16 этажей. Во многих домах того времени, в том числе в некоторых панельках, имеются встроенные паркинги, встречаются однокомнатные квартиры больше 50 кв. м и кухни 14-18 кв. м.

ПЕРЕХОД К КОМПЛЕКСНОМУ ОСВОЕНИЮ ТЕРРИТОРИЙ

В начале нашего десятилетия состоялся переход от уплотнительной точечной застройки к комплексному освоению территорий, и появились проекты, рассчитанные более чем на миллион квадратных метров жилья.

Отложенный спрос на квартиры начального уровня, подогретый относительно доступной ипотекой, породил типично российский феномен «городов наизнанку», или обратной субурбанизации, когда по мере освоения периферийных территорий плотность и этажность застройки увеличивается.

В любом случае доминирующее предложение однокомнатных квартир в домах последних лет постройки – это эхо советского массового домостроения, когда однушек в проекты закладывали мало. Результат: дома выше, застройка плотнее, квартиры меньше.

Так, с 2010 года площадь среднестатистической вводимой в эксплуатацию квартиры уменьшилась с 60,8 до 50,4 кв. м (см. диаграмму 2), а доля малогабаритного жилья (однокомнатных и студий) выросла с 48 до 62% (таблица 5).

Официальные прогнозы не сулят в обозримом будущем радикального роста доходов населения. Сегмент самого доступного нового жилья, по сути являющего собой крышу над головой, близок к насыщению, а застройщики работают в условиях жесткой конкуренции – не только ценовой, но и качественной. Мегаполису требуется новое жилье разных типов и классов. А это означает, что нас ждет очередная волна планировочных улучшений.


МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Людмила Косенко, директор Центра покупки новостроек «КАК ДЛЯ СЕБЯ»:

– У каждого своя квартира мечты. Работая на рынке строящегося жилья, могу отметить несколько новых трендов, которые предлагают застройщики и которые востребованы покупателями разных целевых групп.
Квартиры с большой кухней или европланировки – идеальный семейный вариант. Большая кухня-гостиная – для совместного времяпрепровождения – и отдельные приватные комнаты-спальни. Сейчас есть планировки с кухней и 20, и 26 кв. м. Именно такую двухкомнатную квартиру недавно купила наша клиентка, и глаза ее светились неподдельным счастьем!
Квартиры с террасой или палисадником выбирают молодые люди и семьи, для которых важна экология, природа. Чаще всего такие планировки предлагают в малоэтажных комплексах за городом. Приятно иметь свою дополнительную территорию (от 20 кв. м) для отдыха на свежем воздухе, где можно поставить лежаки или кресло-качалку, мангал, развести цветник или заняться йогой.
Дополнительное функциональное помещение. Застройщик проектирует в квартире помещение 6-8 кв. м. Наполнение комнаты вы можете выбрать сами. Что это будет – рабочий кабинет или спортзал, место для рукоделия или хобби, сауна или гардеробная – каждому свое. К моменту получения ключей все уже оборудовано.
Мое агентство называется «КАК ДЛЯ СЕБЯ». Именно так, исходя из вашего запроса, мы подбираем лучший вариант квартиры из десятков тысяч возможных. И каждый раз радуемся вместе с клиентами изящному решению квартирной задачи! Звоните, подберем и вам #КАКДЛЯСЕБЯ бесплатно.



Диаграмма 1

Вторичный рынок квартир Петербурга: структура предложения в зависимости от года постройки дома

ИСТОЧНИК: ЦЕНТР ОЦЕНКИ И АНАЛИТИКИ БН


Вторичный рынок квартир Петербурга: средние цены и площади квартир в зависимости от года постройки дома

Таблица 1

 Годы постройки 2015–2017

Тип квартиры Площадь, кв. м Цена, тыс. руб. Цена, руб./кв. м 
студия 29,0 3 420 117 455
1ккв 41,7 4 955 117 887
2ккв 65,8 7 858 116 913
3ккв 91,9 11 431 120 131
4ккв 129,7 21 439 155 213

ИСТОЧНИК: ЦЕНТР ОЦЕНКИ И АНАЛИТИКИ БН

Таблица 2

Годы постройки 2009–2014

Тип квартиры Площадь, кв. м Цена, тыс. руб. Цена, руб./кв. м 
студия 28,8 3 442 119 235
1ккв 39,7 4 496 116 242
2ккв 62,5 7 339 115 668
3ккв 89,8 10 399 120 773
4ккв 123,1 17 288 149 594

ИСТОЧНИК: ЦЕНТР ОЦЕНКИ И АНАЛИТИКИ БН

Таблица 3

Годы постройки 2000–2008

Тип квартиры Площадь, кв. м Цена, тыс. руб. Цена, руб./кв. м 
студия  28,5 3 516 120 945
1ккв 41,5 4 745 116 625
2ккв 64,2 7 678 116 010
3ккв 92,5 12 063 122 788
4ккв 130,7 20 315 145 244

ИСТОЧНИК: ЦЕНТР ОЦЕНКИ И АНАЛИТИКИ БН

Таблица 4

Советские дома дорыночной постройки (кроме старого фонда)

Тип квартиры Площадь, кв. м Цена, тыс. руб. Цена, руб./кв. м 
1ккв 34,2 3 474 101 712
2ккв 49,5 4 705 94 262
3ккв 67,1 6 139 90 091
4ккв 84,2 8 084 91 710
Xккв 116,5 10 584 88 475

ИСТОЧНИК: ЦЕНТР ОЦЕНКИ И АНАЛИТИКИ БН


Диаграмма 2

Изменение средней площади квартир в зависимости от года постройки дома, кв. м

ИСТОЧНИК: ЦЕНТР ОЦЕНКИ И АНАЛИТИКИ БН


Таблица 5

Изменение квартирографии в зависимости от года постройки дома

Год постройки Доля 1ккв Доля 2ккв Доля 3ккв Доля многокомнатных
2010 48% 30% 21% 1%
2011 46% 31% 20% 3%
2012 42% 35% 21% 2%
2013 48% 33% 17% 2%
2014 55% 28% 14% 2%
2015 56% 27% 15% 2%
2016 62% 25% 12% 1%

ИСТОЧНИК: ЦЕНТР ОЦЕНКИ И АНАЛИТИКИ БН

СМОТРИТЕ ОРИГИНАЛ МАТЕРИАЛА НА HTTP://WWW.GAZETA.BN.RU/ARTICLES/2017/06/07/239701.HTML


Оставить заявку


Имя *
Номер мобильного телефона *
Какая недвижимость Вас интересует?